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Renégocier un emprunt sur un bien loué : réduire la mensualité ou la durée ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier donné en location et vous souhaitez renégocier votre crédit. Faut il réduire la mensualité ou la durée dudit crédit? Nous allons vous démontrer simplement ce qui est le plus intéressant.

Vous avez contracté un crédit de 200 000€ à 4% sur 15 ans, annuité 17740.

Au bout de 5 ans vous voudrez le renégocier.

restant du :

capital 146 000€

intérêts 31400€

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Nouveau crédit

Durée de crédit 10 ans

Nouveau taux à 2%

capital 146 000€

intérêts 15 207€

annuité 16 120€

Impact sur les impôts :

La réduction des intérêts génère une augmentation des revenus fonciers

Impôt supplémentaire généré (à tranche 30% + prélèvement sociaux à 15,5%) = 7 369€

Gain de l’opération sur la totalité du crédit

Gain annuité = 17 740€-16 120€= 1 619€ à Sur 10 ans =16 190€

Gain de l’opération =16 190€ – 7 369€ = 8 822€

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Nouveau crédit

Annuités identiques à 17 740€

Nouveau taux à 2%

capital 146 000€

intérêts 13 650€

durée 9 ans

Impact sur les impôts :

La réduction des intérêts génère une augmentation des revenus fonciers

Impôt supplémentaire généré (à tranche 30% + prélèvement sociaux à 15,5%) = 8 087€

Gain de l’opération sur la totalité du crédit

Gain annuité = 0 (car mensualité identique) sur 9 ans =0

Gain de l’opération = 17 740€ (une année de moins à rembourser) -8 087€= 9 661€

 

Il est donc plus intéressant de réduire la durée.

Adriana VASU

Les fausses bonnes idées de la gestion de patrimoine : anticiper la succession sur la résidence principale

Vous avez certainement déjà entendu parler des stratégies qui consistent à réaliser des opérations patrimoniales pour éviter de payer des droits de succession sur la résidence principale. Permettez que nous partagions notre analyse.

Nous sommes en effet opposés à ces stratégies élaborées par des cabinets qui, pour des raisons uniquement fiscales, suggèrent à leurs clients des opérations sur la résidence principale telles que :

  • donner la nue-propriété aux enfants,
  • l’apporter dans une SCI et ensuite donner la nue-propriété des parts aux enfants,
  • l’acquérir dans une société de capitaux parce qu’elle dispose de la trésorerie….

En effet, la résidence principale est le dernier bien dont nous nous séparerons en cas de problème. De ce fait, pour pouvoir en disposer librement il faut la détenir directement et en pleine propriété.

Par conséquent, nous déconseillons :

  • de donner la nue-propriété aux enfants car :
    • on enlève toute possibilité de séparer la résidence principale du reste de la succession pour l’attribuer au dernier survivant pour sa protection (par des clauses préciputaire, commerciales ou testamentaire)
    • la valeur de l’usufruit décroit avec l’âge de l’usufruitier et représente une perte de valeur pour lui en cas de vente impérative et de la répartition du produit de la vente
    • si la donation a été faite par les deux parents, en cas de décès d’un des usufruitiers, et sans clause idoine, le second usufruitier sera encore moins protégé financièrement en cas de vente impérativement
  • et encore moins de la « nicher » dans une SCI ou toute autre société de capitaux.

En effet, en dehors du cas des concubins qui achètent leur maison via une SCI dans laquelle on a ajouté une clause tontinière ou dont on échange les usufruits/nues propriétés afin de se protéger en cas de décès, mettre la résidence principale dans une SCI a les conséquences suivantes :

  • l’article 763 Code civil, d’ordre public, fait pour assurer la protection du conjoint survivant en lui conférant une jouissance temporaire du logement et du mobilier durant une année, ne s’applique pas car le propriétaire de la maison n’est plus le couple mais la SCI
  • même raisonnement pour l’article 764, conférant un droit viager au logement sur la résidence principale
  • les abattements accordés pour l’ISF (30%) ou droits de succession (20%) ne s’appliquent pas

Adriana VASU

La fausse stratégie patrimoniale : associer les enfants dans une SCI

Dans la rubrique « je commence ma transmission », les parents associent souvent leurs enfants dans la même SCI (Société Civile Immobilière),  par soucis d’équité.

 

Pourquoi nous n’adhérons pas à cette stratégie?

 

En les associant dans une seule et même SCI, les parents obligent les enfants à avoir les mêmes intérêts,  les mêmes charges, la même vision de la gestion de la société et d’en assurer ensemble son fonctionnement.

 

Mais :

  • Seront-ils capables de s’entendre ?
  • Pourront-ils cogérer sans la moindre dispute ?
  • Auront-ils les revenus pour assurer chacun les charges leur incombant ?
  • Auront-ils les mêmes besoins de revenus ?

 

Afin de mieux comprendre cette situation, nous proposons aux parents de s’imaginer à la place des leurs enfants : auraient-ils apprécié d’être associés avec leurs propres frères et sœurs dans une SCI ?

 

A noter qu’étant donné l’impossibilité de sortir d’une SCI sans consentement des autres associés (la différence avec une indivision) une situation de blocage est potentiellement générée, tout ça alors qu’au départ on pensait créer une situation d’équité!

 

 

Pour éviter les problématiques précédentes d’autres solutions sont possibles :

  • création d’une SCI par enfant,
  • utilisations d’une SCI d’attribution,
  • création des SCI de durée courte,
  • recourir à SARL de famille avec la mise en place d’une pacte d’actionnaires,
  • faire des acquisitions en indivision…

 

Mais en répondant uniquement à ce souhait de transmettre, sans faire d’analyse patrimoniale préalable, nous courrons le risque de déplacer les problèmes sur d’autres terrains parce qu’on ne les a pas vu…