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Vous avez certainement déjà entendu parler des stratégies qui consistent à réaliser des opérations patrimoniales pour éviter de payer des droits de succession sur la résidence principale. Permettez que nous partagions notre analyse.

Nous sommes en effet opposés à ces stratégies élaborées par des cabinets qui, pour des raisons uniquement fiscales, suggèrent à leurs clients des opérations sur la résidence principale telles que :

  • donner la nue-propriété aux enfants,
  • l’apporter dans une SCI et ensuite donner la nue-propriété des parts aux enfants,
  • l’acquérir dans une société de capitaux parce qu’elle dispose de la trésorerie….

En effet, la résidence principale est le dernier bien dont nous nous séparerons en cas de problème. De ce fait, pour pouvoir en disposer librement il faut la détenir directement et en pleine propriété.

Par conséquent, nous déconseillons :

  • de donner la nue-propriété aux enfants car :
    • on enlève toute possibilité de séparer la résidence principale du reste de la succession pour l’attribuer au dernier survivant pour sa protection (par des clauses préciputaire, commerciales ou testamentaire)
    • la valeur de l’usufruit décroit avec l’âge de l’usufruitier et représente une perte de valeur pour lui en cas de vente impérative et de la répartition du produit de la vente
    • si la donation a été faite par les deux parents, en cas de décès d’un des usufruitiers, et sans clause idoine, le second usufruitier sera encore moins protégé financièrement en cas de vente impérativement
  • et encore moins de la « nicher » dans une SCI ou toute autre société de capitaux.

En effet, en dehors du cas des concubins qui achètent leur maison via une SCI dans laquelle on a ajouté une clause tontinière ou dont on échange les usufruits/nues propriétés afin de se protéger en cas de décès, mettre la résidence principale dans une SCI a les conséquences suivantes :

  • l’article 763 Code civil, d’ordre public, fait pour assurer la protection du conjoint survivant en lui conférant une jouissance temporaire du logement et du mobilier durant une année, ne s’applique pas car le propriétaire de la maison n’est plus le couple mais la SCI
  • même raisonnement pour l’article 764, conférant un droit viager au logement sur la résidence principale
  • les abattements accordés pour l’ISF (30%) ou droits de succession (20%) ne s’appliquent pas

Adriana VASU