by Espert@conseil | Avr 20, 2016 | Finance, Immobilier, Non classé
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier donné en location et vous souhaitez renégocier votre crédit. Faut il réduire la mensualité ou la durée dudit crédit? Nous allons vous démontrer simplement ce qui est le plus intéressant.
Vous avez contracté un crédit de 200 000€ à 4% sur 15 ans, annuité 17740.
Au bout de 5 ans vous voudrez le renégocier.
restant du :
capital 146 000€
intérêts 31400€
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Nouveau crédit
Durée de crédit 10 ans
Nouveau taux à 2%
capital 146 000€
intérêts 15 207€
annuité 16 120€
Impact sur les impôts :
La réduction des intérêts génère une augmentation des revenus fonciers
Impôt supplémentaire généré (à tranche 30% + prélèvement sociaux à 15,5%) = 7 369€
Gain de l’opération sur la totalité du crédit
Gain annuité = 17 740€-16 120€= 1 619€ à Sur 10 ans =16 190€
Gain de l’opération =16 190€ – 7 369€ = 8 822€
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Nouveau crédit
Annuités identiques à 17 740€
Nouveau taux à 2%
capital 146 000€
intérêts 13 650€
durée 9 ans
Impact sur les impôts :
La réduction des intérêts génère une augmentation des revenus fonciers
Impôt supplémentaire généré (à tranche 30% + prélèvement sociaux à 15,5%) = 8 087€
Gain de l’opération sur la totalité du crédit
Gain annuité = 0 (car mensualité identique) sur 9 ans =0
Gain de l’opération = 17 740€ (une année de moins à rembourser) -8 087€= 9 661€
Il est donc plus intéressant de réduire la durée.
Adriana VASU
by Espert@conseil | Avr 20, 2016 | Non classé
Vous êtes résident français, vous achetez un bien immobilier, vous rentrez dans le capital d’une entreprise étrangère ou montez une société à l’étranger, que faut-il savoir :
La règle : Les revenus perçus à l’étranger ainsi que le patrimoine détenu dans un autre pays sont déclarables en France.
Les taxations sont régies par les conventions entre les pays. La lecture de ces documents vous permettra de connaître les ententes entre-pays en matière de taxations. Dans le silence de convention sur une imposition, chaque pays appliquera sa propre législation, peu importe si ‘in fine’ vous serez taxé de deux côtés.
La quasi-totalité des Conventions fiscales internationales sont destinées à éviter les doubles impositions et accordent le droit à Etat de résidence de tenir compte des revenus imposés dans l’autre Etat.
L’impôt sur le revenus : vos revenus à l’étranger, qu’ils soient tirés de la location d’un bien immobilier (location vide, meublée, saisonnière ou à l’année) ou d’un travail rémunéré en bonne et due forme (hors dividendes), doivent être déclarés
- dans le pays d’origine
- en France dans la déclaration fiscale 2047
En France on pratique le taux d’impôt effectif pour intégrer ces « revenus exonérés » ; mais à moins que le revenu à l’étranger soit inférieur aux impôts et charges afférentes, ce calcul augmente forcement vos impôts.
ISF : Ces biens devront apparaitre dans votre déclaration d’ISF (vous serez redevable si votre patrimoine est supérieur à 1 300 00 €). En revanche votre entreprise ou les participations à l’étranger seront exonérées (totalement ou partiellement) sous réserve du respect des conditions d’exonération de biens professionnels (voir notre blog).
Le financement des acquisitions immobilières : les banques autochtones ne sont pas friandes des acquisitions immobilières à l’étranger ; sans garantie réelle (assurance-vie, cash) elles prêtent difficilement. D’ailleurs les intérêts de ces emprunts ne sont pas déductibles des revenus fonciers français. Un crédit à la consommation pourra être consenti plus facilement pour ce type d’investissement.
Adriana VASU
